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天然水晶

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醫師買房子  耐心做好功課
地段/建商/產品/成本/議價  實戰心法大公開

文 / 易文仁 文聖診所

買房子的過程,像極了愛情。
在對的價格,買到好房子,不一定能夠大富大貴,但起碼能夠安身立命。



醫師這個行業,比起一般人,成熟的晚,掙的又是辛苦錢!所以更要好好的把賺來的錢分配好!一般資產配置不外乎,股、債、房!所以,做好功課,買一棟價格合理的房子,也算是一個好的投資理財!

買賣房地產註意的事情,不外乎下面幾個面向:

1總體經濟-
全球無限QE的資金狂潮
德國股神科斯托蘭尼說過行情=資金+心理,套用在房地產依舊可行。我們可以從上圖觀察到2009年3月美國聯準會實施第一次QE到2014年QE退場,這5年聯準會總資產增加了2.5兆美元。而此次為了對應新冠肺炎帶來經濟衝擊,在短短3個月的時間就增加了2.5兆美元。美國打開資金水庫大門,造就全球資金泛濫,資產價格上漲。所以後續觀察資金流向,是重要的課題。


圖一: Fed總資產規模與GDP占比
2.房地產特有僵固性-
以新光三越中港店為例

  
華人的傳統觀念「土斯有財」,有錢就會購入不動產,房地產就會有僵固性,一但上漲就不容易下跌。臺中七期房產發展20年,在1992年至2000年七期平均房價每坪約6至9 萬元,土地價格約落在20至30 萬元,如今七期推案臺中建商開價格落在65 萬至85萬元,20年來房價就翻漲了12倍,潛力驚人。當然若從日本看臺灣,少子化影響下,如何挑選好房子就顯得很重要。

NO.1:  地段(location)
臺中市除了七期(市政廳 、歌劇院、秋紅谷、新光遠百)以外
8、12、12、14期、單元1、2、3 ....14)其實基本上都是二線地段

NO.2::建商(品牌)
臺中的一流建商為聯x、寶x、大x、x邦 還有龍x等 四王一後 !

NO.3產品(搭配地段)
一般分為:透天 、RC (26樓以下)、SRC (28樓以上)。
建物的內容分為:毛胚、標配、精裝 。也因三個因素,所以房地產商品就算同地段也有不同價格,接下來談談價格試算


3、價格試算-
中古屋看實價登錄
預售屋看營建成本

(1) 先從中古屋學習開始:中古屋一般要從「實價登錄」先來觀察,從101年8月1日實施以來,臺灣在2018年全球不動產透明度指數全球排行第26名,屬於高透明度國家。雖有些建商在交屋時會把裝潢等加在房價上,但至少提供了參考的依據。所以要學會房屋議價前,一定要從中古屋入手,因為最簡單,而且還可以看的到格局。等你看懂格局、學會採光、了解棟距。再去看預售屋、才能看懂平面圖、才知道美崙美奐的樣品屋有沒有騙你。

(2)預售屋:目前實價登錄時間為結案後一個月才須申報,所以有遞延的問題 ,所以必須了解成本計算 :                                

▓ 土地成本 :
目前臺中市土地行情 :
   1. 逢甲商圈 、一中街有行沒市  。
   2. 七期新市政區;200~300 萬/坪,七期南側;100~200萬/坪
3.其他中環重劃區
        ● 已成商圈20-30米路 ;100~150萬/坪. 
        ● 15-20米路;60~80萬/坪
        ●15米以下路段 ;40~60萬/坪
▓ 建築成本 :
       ● RC的建築成本一般為 10-12萬/坪; SRC的建物成本則為 16-20萬/坪
       ●做成標配+50,000,做到精裝再加50,000,裝潢到入住再加50,000,Bravia , Rulf Benz,
          Swaroski…無上限
▓ 管銷成本:15%
▓ 利潤成本:30%
       ●(土地+建物+15%+30%+20%)* 80% 為建商想賣給你的價格。
       ● 我們想要買到建商的地板價、上列價格*90%,但是要再打9折往上加。所以一般會從訂價65%
開始加,不過一般會被笑,真的買到了也粉恐怖,因為可能是爛芭樂。以上土地、建物,試
算的價格,以2018 為止。


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BOX
購買預售案心法
a.潛銷期的價格約為完工價的65-72折,但是不一定買得到,像龍X,你沒有買過一戶張董的房子,就沒辦法當 fans。
b.樣品屋搭好了還沒廣告大概約為 78 折。
c.廣告期就 82-85折。
d.新屋完工美美的時後還會往上加10% ,然後再意思意思打個92折(也就是牌價)賣給你。但是如果遇到四王一後、由x,惠x,寶x,以上不適用!
一個建案從買地,設計、申請、開工、完工到完銷起碼要5年、賺你30%、平均每年才6%、還不如買張中華電每年賺5%,還不用擔心餘屋!而建物本身是會有折價的,大概是每年2% !
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4. 議價策略
成功談判創造雙贏

賣方想賣好價格(高一點價位),買方也想買好價格(低一點價位),談判的過程就是雙方拉近共識的過程(如圖二)。

圖二: 買賣雙方拉近共識圖



但一開始雙方不知道彼此的目標和底線,所以會在談判時互相測試,以下是談判時需要註意的事項:

一、 常見錯誤:
1. 不了解行情就隨便亂出價。
2. 不敢獅子大開口去砍價。
3. 沒有做分析。
4. 經常贏了面子,輸了裡子。
5. 找錯談判對象。

二、 談判的重點:
1.不要先出手,讓對方先出價,而且永遠不要接受第一次的價格!
2. 要有耐心,一定要多次來回的談判!
3. 80%的收穫,來自於最後談判的部分!

最後祝福大家都能買到自己心目中理想的房子~

開放式廚房油煙亂竄
「廚房與客廳相連相通」也較無法聚財,時下很多房子為了要讓空間更開闊,會採開放式廚房設計,不過因為台灣飲食習慣跟外國不同,偏好滷肉、炒菜,易產生油煙,這時廚房如果是開放式,油煙一亂竄,便會混亂磁場,難以聚財,建議用拉門阻隔廚房與客廳空間來改善。591房屋交易網也提醒,如果家中為獨立廚房,在炒菜做飯時要關上廚房門,並打開後陽台門窗,讓晦氣可以向外排出去。

沒有陽台賺錢不容易
陽台部分,「沒有前後陽台」的格局,通常較不易賺錢,因為前陽台又可代表賺錢能力,後陽台則可代表存錢能力,如果前後陽台都沒有,不僅錢難賺,還會窮。然而很多小宅、小坪數的產品都沒有前陽台,這時江柏樂老師表示,可以在客廳靠窗處放開運竹或插花來改善,也可以擺放鹽燈、會行光合作用的綠色植物來破解,最重要的還是要將家裡的窗戶打開,保持室內通風,讓氣可以順暢流竄。

陽台不宜鏤空,有女兒牆以及雨遮會比較有安全感,可避免破財或財來財去的破財現象。

發大財!除了地段與價格,不少人在買房會考慮居家風水,來提升運氣和財運,風水老師表示,房子格局很多,但有6種常見住了會變窮光蛋的類型,民眾不得不知,因為住在裡面不僅賺不到錢,還可能會家徒四壁,準備買屋的朋友不妨慎選,而已經買、已經住了的朋友也別慌,破解方式一併告訴你。

客廳沒窗「錢途」渺茫
另外,客廳一般是聚集財氣的空間,而財氣是要在陽光充足、空氣流通的地方,「客廳沒有開窗」就猶如密不通風、沒有光線的房子,對財運多有阻礙,甚至會事業走下坡。假如客廳真的沒有開窗,建議可用燈光照亮「錢途」,可以靠增加光源、提升客廳明度等來補足,即使人不在家,平時也盡量以燈光加強,讓客廳保持明亮。

千萬不要買! 這些格局居然會愈住愈窮

前門通後門一箭穿心
歹格局,財運永遠離你遠遠的!風水老師江柏樂表示,大家最耳熟能詳的「穿堂煞」就是常見的漏財格局,俗稱的前門通後門,自家門一打開就可以看見窗戶、陽台,一箭穿心,住在裡面的人不僅會很沒安全感,也無法聚財。最簡單的方式就是做玄關遮擋,如果客廳空間夠充裕,則可設計二進式玄關,若不想大幅施工,也可以擺放立櫃或屏風區隔空間,可達到迴風聚氣的效果。


水晶洞

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